FbPixel
2022 augusztus 15.
Épületüzemeltetés

Mi lesz a bérleti szerződésekkel, ha leáll a gázszállítás?

Mi lesz a bérleti szerződésekkel, ha leáll a gázszállítás?

Az orosz-ukrán háború folyományaként Oroszország egyre több országban állítja le a gázszállítást, éppen ezért egyre égetőbbé válik az a kérdés, hogy milyen következményei lehetnek, ha Magyarország is jelentősen kevesebb gázt tud importálni.

Az akadozó gázszállítás sok szempontból okozhat komoly problémákat az országban, de az egyik ilyen pont az ingatlanok megfelelő fűtése, amely a létesítményüzemeltetők számára is komoly aggodalmat jelenthet. Mivel az alternatív megoldásokkal kapcsolatban még a szakértők között sincs konszenzus, ezért érdemes felkészülniük az FM-eknek is minden olyan eshetőségre, amellyel egy esetleges gázhiány során szembe kellene nézniük. A Portfolio dr. Tóth Pétert, az OPL gunnercooke ügyvédi iroda ingatlancsoportjának munkatársát kérdezte arról, mit tehet ilyen helyzetben a bérlő és a bérbeadó.

Az irodákat, raktárakat, kiskereskedelmi és turisztikai ingatlanokat érintené különösen érzékenyen a gázhiány

Abban az esetben, ha Magyarországra is kevesebb gáz érkezne, vagy teljesen leállna az orosz gáz szállítása, feltehetően a lakosság és a stratégiailag kiemelt szektorok fogyasztása élvezne prioritást a kormány támogatását illetően, így elsősorban az irodák, raktárak, kiskereskedelmi és turisztikai ingatlanok éreznék meg először ennek negatív hatását. A legkomolyabb probléma akkor merül fel, ha a bérbeadó már nem tudja tovább biztosítani a bérleti szerződésben a fűtésre vonatkozóan vállalt feltételeket. Mivel sok szerződés nem fedi le azokat az eshetőségeket, mint amilyennel ilyen körülmények között szemben állnának az érintett felek, ezért jogosan merülhet fel a kérdés, hogy milyen eszközeik lehetnek a vitás helyzet rendezésére.

Életbe lép a vis maior helyzet?

A gázszállítás kiesése esetén nagy valószínűséggel a bérbeadók kerülnének a legnehezebb helyzetbe, hiszen míg a gázszállítók vis maior helyzetre hivatkozhatnak, így mentesülnek kötelezettségeik alól, addig a bérbeadók kötelezettségei továbbra is fennállhatnak a bérlők felé. A legtöbb energiaszolgáltató általános szerződési feltételei ugyanis lehetővé teszik ezt, ám a bérleti szerződésekbe ritkán fogalmaznak bele hasonlót. Milyen jogi lépések segíthetnek ennek a feloldásában?

Természetesen kivételek, és nagyon részletes, szinte minden eshetőségre kitérő szerződések mindig vannak, így a lehetőségek nagy mértékben függnek attól, hogy pontosan mit tartalmaz az adott szerződés. Amennyiben viszont a felek nem térnek ki vis maiorra vagy az energiaszolgáltató hibájából történő kiesésre, abban az esetben a hatályos jogszabályok mérvadóak. A bérbeadó szavatosságára való utalás értelmében (az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban – ebbe a megfelelő hőmérséklet is beletartozik – biztosítja a bérlő számára) a bérlő jogosan léphet fel a bérbeadóval szemben, ha az nem teljesül, függetlenül attól, hogy ennek ki a valódi felelőse. Így az orosz gáz esetleges kimaradásának esetében a bérbeadó hibás teljesítése merülne fel, azonban ez nem feltétlenül jelentene kártérítési kötelezettséget, csupán a szerződés jogszerű felmondását vagy a bérleti díj fizetésének ideiglenes szüneteltetését. Ennek pótlására a bérbeadó biztosítója jelenthet megoldást.

Az alapos szerződés és a kölcsönös együttműködés lehet a kulcs

Amennyiben a vis maior helyzet a bérleti szerződés részét képezi, felmerülhet a kérdés, hogy ezt vajon mennyire tudnák érvényesíteni a bérbeadók az orosz gázszállítás megszűnése esetén. A vis maiorral kapcsolatban érdekesség, hogy a háborút példaként a legtöbb esetben említik a szerződések, azonban ennek pontosítását (pl. milyen és mely országokat érintő háborúról van szó) már nem. Éppen ezért nem valószínű, hogy egy szomszédos háború befolyásoló tényezőt jelenthetne a bérbeadó kötelezettségeire. Bár általában a gázszolgáltatás megszűnése nem szerepel a bérleti szerződésekben mint vis maior helyzet, ennek ellenére lehet hivatkozási alap, ám nagy mértékben függ a konkrét szövegezéstől. Ha a szerződés alapos, és tartalmaz olyan megfogalmazást, hogy a bérbeadó mentesülhet a közműszolgáltatás helyreállásáig a rendeltetésszerű használatra való alkalmasság biztosítása alól, abban az esetben könnyebb helyzetbe kerülhetnek a bérbeadók is.

De felmerülhet a bírósági szerződésmódosítás lehetősége is, amellyel előre nem látott körülményekre hivatkozva bíróságon súlyozhatják a feltételeket, ám arra a 2008-2009-es ingatlanpiaci összeomlás idején is kevés példa volt, hogy ezeket elfogadták volna a bíróságok. Éppen ezért ezeket a kérdéses helyzeteket nagy valószínűséggel a partnerek jóindulatú, megoldásra törekvő hozzáállása és a kölcsönös együttműködésre való hajlandósága tudja majd megoldani.

fmbusiness.hu
157 cikk

fmbusiness.hu Az fmbusiness.hu létesítményüzemeltetési portál.

Facility management hírek, érdekességek, innovációk és riportok az online térben. Az fmbusiness.hu üzemeltetője és hírügynöksége az Arany-Média Hírügynökség. A facility management hírportál főbb témái: épületüzemeltetés, létesítményüzemeltetés, ingatlan és irodaház hírek, építési és öko technológiák, külföldi és hazai szakmai érdekességek, újdonságok.